登記簿面積を基準にする
公簿売買
登記簿に記録された地積を基準に価格を決め、実際の面積との差について原則として代金精算を行わない方法です。
主な特徴
- 売却準備を比較的簡潔にしやすい
- 測量費を抑えられる場合がある
- 面積差の扱いを契約書で明確にする必要がある
土地売却コンサルティング
土地売却で損をしないための売買方法をご案内
土地を売るとき、多くの方は「いくらで売れるか」だけを気にします。しかし実際は、売却方法によって最終的に手元へ残る金額や売主様の負担が変わります。
Selling Method
土地売却では「売り方」が重要です
同じ土地でも、登記簿の面積を基準にするのか、実際に測量した面積を基準にするのかによって、準備する資料、費用、契約条件、売買代金の考え方が変わります。
あおい不動産では、土地の状況、境界、買主の利用目的、売主様の資金計画まで確認し、公簿売買と実測売買のどちらが適しているかを整理します。
測量した面積を基準にする
実測売買
実際に測量した面積を基準に売買する方法です。契約時の予定面積との差が判明した場合、合意した単価をもとに売買代金を精算します。
主な特徴
- 実際の面積に基づいて価格を決められる
- 境界や面積を整理して買主へ提示しやすい
- 測量の期間と費用を見込む必要がある
Official Registry Sale
公簿売買とは？
公簿売買とは、登記簿に記録されている土地面積を売買対象面積として契約する方法です。 現況面積との差が後から判明しても、原則として売買代金を増減しない条件を契約で定めます。
メリット
- 測量を省略できれば準備期間を短縮しやすい
- 売却前の測量費を抑えられる場合がある
- 面積が明確な土地では手続きを簡潔にしやすい
注意点
- 実際の面積と登記面積に差がある可能性が残る
- 買主の利用目的によっては測量を求められる
- 境界が曖昧なままではトラブルにつながることがある
Surveyed Sale
実測売買とは？
実測売買とは、登記簿面積ではなく、実際に測量した面積を基準に売買価格を確定する方法です。 面積に差があった場合は、契約で定めた方法に従い、実測面積をもとに売買代金を精算します。
1契約時に予定面積と単価を確認
2土地家屋調査士が測量・境界確認
3実測面積に基づき代金を精算
特に、古くから所有している土地、境界標が見当たらない土地、面積が大きい土地、分筆を伴う土地では、わずかな面積差でも売買価格への影響が大きくなることがあります。
Selling Costs
土地の売却時にはどんな費用がかかる？
📐
測量費
境界確認、現地測量、測量図作成など
🏠
解体費
建物、基礎、残置物などの撤去費用
🚜
造成費
整地、盛土、擁壁、排水などの工事費用
🤝
仲介手数料
仲介で成約した場合に支払う報酬
📄
登記費用
抵当権抹消、住所変更、地積更正など
必要な費用は土地ごとに異なります。税金、契約書の印紙税、残置物処分、越境物の是正などが必要になる場合もあります。仲介手数料には法令に基づく上限があり、媒介契約時に上限の範囲内で合意します。
あおい不動産のこだわり
収入印紙代以外の費用は、売却代金から精算できます
あおい不動産では、土地を売却する売主様に売却に係る費用（測量費・解体費・仲介手数料・司法書士手数料・造成費など）は、契約書貼付用の収入印紙代を除き、売却完了時の決済金をもって支払いができるよう、契約締結からスケジュールを組んでいます。
📋
STEP 1
費用の見積もり
🤝
STEP 2
買主が決まる
📝
STEP 3
売買契約締結
収入印紙代のみ必要
収入印紙代のみ必要
📐
STEP 4
測量・解体の実行
💰
STEP 5
引渡し・代金受領
費用の精算
費用の精算
※土地の状況、売買条件、事業者との契約内容により利用できない場合があります。個別確認が必要です。
Suitable Cases
実測売買・公簿売買が向いているケース
実測売買を検討したい土地
- 古くから所有しており測量資料が少ない
- 境界標や隣地との境界が曖昧
- 面積が広く、面積差の影響が大きい
- 地主様が保有する複数筆の土地
- 工場用地・事業用地として売却する
- 分筆して一部を売却する
公簿売買を検討しやすい土地
- 比較的新しい確定測量図がある
- 境界標があり隣接所有者との確認ができている
- 登記面積と現況の差が小さいと判断できる
- 買主が公簿売買に合意している
- 現況のまま早期売却を優先したい
結局、どちらが得なの？
測量費だけを見れば公簿売買が有利に見えることがあります。一方、実測によって登記より面積が大きいと判明すれば、売買価格へ反映できる可能性があります。反対に面積が小さい場合や境界調整に時間を要する場合もあります。土地、買主、利用目的、境界、測量資料、売却時期を確認し、費用とリスクを含めた手取り額で比較することが重要です。
Our Consulting
あおい不動産では最適な売却方法をご提案します
公簿・実測の違いだけでなく、買主の利用目的や契約条件まで整理します。
測量、解体、造成、登記などを整理し、手元に残る金額を検討します。
先行費用や境界、引渡し条件など、売却前の不安を一つずつ整理します。
あおい不動産の役割は、単に土地を売ることではなく、その土地に合った「売り方」を設計することです。
FAQ
土地の売買方法と費用に関するよくある質問
実測売買とは何ですか？
土地を実際に測量して得られた面積を基準に売買する方法です。契約時に定めた単価と実測面積をもとに、引渡しまでに売買代金を精算する方法が一般的です。
公簿売買とは何ですか？
登記簿に記録された地積を基準に売買代金を決め、実際の面積との差が判明しても原則として代金を精算しない方法です。
土地の測量費はいくらですか？
土地の広さ、形状、隣接地の数、境界標や資料の有無などで変わります。現地と資料を確認したうえで土地家屋調査士から見積りを取得します。
土地売却時の解体費はいくらですか？
建物の構造や床面積、接道、残置物、アスベストの有無などで変わります。解体するか、現況で売るかも含めて比較します。
土地売却の仲介手数料はどのように決まりますか？
仲介手数料には法令に基づく上限があります。実際の金額は媒介契約の際に上限の範囲内で合意します。
土地の売却に測量は必須ですか？
すべての売却で必須とは限りません。ただし境界が不明確な土地、登記面積と現況に差がありそうな土地、分筆を伴う土地などでは測量が重要です。なお、不動産売買契約時に売主は買主に土地の境界を明示することが義務付けられております。境界を明示する＝測量をするが広義に解釈されており、売り渡し後の境界トラブル回避の手段として多く使われており、公簿売買の場合でも測量をして引き渡しをすることがほとんどです。
費用を先に払えなくても売却できますか？
あおい不動産では、収入印紙代を除く売却に係る費用（測量費・解体費・仲介手数料・司法書士手数料など）は、売却完了時の決済金から支払いができるようスケジュールを組みます。売買契約締結時に必要なのは契約書貼付用の収入印紙代のみです。土地の状況・売買条件により異なりますので、まずご相談ください。
売却までどれくらいかかりますか？
土地の条件、価格、測量や解体の有無、買主の利用目的によって異なります。境界確認や許認可が必要な土地は早めの準備が重要です。
Knowledge Series
土地売却をさらに詳しく知る
01土地売却にかかる費用
02土地の測量とは
03公簿売買とは
04実測売買とは
05仲介手数料とは
06土地売却時の解体費とは
土地に合った「売り方」から、一緒に考えます
公簿売買と実測売買のどちらが適しているか、売却に必要な費用をどう準備するか。土地の状況とご希望を確認し、売主様の負担やリスクを抑える方法をご提案します。
土地の売却方法を相談する